Para mi no era un tema tan relevante, nunca me preocupé en donde pasar la noche. Siempre he sido hijo de papi y mami y siempre había tenido mi habitación en la casa de mis padres, además de la comida y el lavado de la ropa.
Gracias a Dios y a mi increíble ineptitud para resolver las cosas más triviales, salió al rescate mi cuñada. Nos cedió el minúsculo apartamento de estudiante que usaba ella con mi esposa. Cuando digo que era minúsculo no exagero, tenía como 40 m2 sala o comedor (escoja no cabían los dos), cocina para dos (olleta y sartén), una habitación para cama sencilla y un baño.
Las visitas familiares las recibíamos en turnos de no más de tres personas. Así como era de chiquito el apartamento, era de chiquito el arriendo $200.000 a $300.000 de la época. Los regalos de boda entraron en bodegaje en la casa de mis padres un par de años, porque no cabían en el apartamento.
Con mi sueldo de profesional, el de mi esposa y ese increíblemente barato arriendo logramos ahorrar mucho dinero. Sin exagerar: Tenía un ahorro programado del 62% de mi sueldo, el cual iba a un fondo de Davivienda (DAFUTURO), adicionalmente abría CDTs con regularidad porque aún no conocía como tener acciones.
La compra
En el país hay damnificados del UPAC, pero yo al contrario, soy un beneficiario del UPAC. Debido a mi completa ineptitud, fue mi madre quien me encontró un apartamento de esos de dación en pago. Tan solo tres años después de haberme casado y gracias a un préstamo familiar (40% de valor de inmueble, que pague en dos años) pude hacerme a un apartamento de estrato 5 a un buen precio: $770.000m2 en el año 2001 aproximadamente.De nuevo se estarán preguntando: ¿Por qué este idiota, inepto y bueno para nada nos cuenta como compró su apartamento? ¿Para chicanear de su suerte? ¿Está vendiendo el apartamento?
Por eso mismo, para mostrar como hace un poco más de 10 años un inepto y bueno para nada (como yo) podía comprar un apartamento sin mucho esfuerzo.
Con los ahorros de 5 años de trabajo, un empleado, recién graduado, de buena una universidad, pero recién graduado logra comprar un apartamento de 3 habitaciones, sala y comedor, cocina y cuarto de servicio en estrato 5. El mismo estrato de mis padres, realmente, a 3 cuadras de la casa de mis padres.
La trampa
Hay una trampa en todo este asunto. No piensen mal, no le pasé plata a la gente del banco para que me dieran descuento, ni mis padres me compraron el apartamento. La plata me la prestó una tía y la devolví con intereses.La trampa está en el excesivo ahorro de mi primer año laboral (vivía en hotel mamá), buen salario inicial, que no cometí la estupidez de comprar un carro antes de la vivienda y pedir el préstamo dentro de la familia.
Si hubiese comprado un carro en estos momentos estaría viviendo de arriendo. Si hubiese pedido el crédito al banco, la vivienda hubiese quedado hipotecada y levantar hipotecas es costoso y los créditos de vivienda tienen tasa variable lo cual era un riesgo. Aún estaría pagando.
Cualquier tonto podía tener vivienda
Hace 10 años cualquier tonto podía tener vivienda. Si eras hijo de familia estrato 3 podías comprar algo en estrato 3, si eras hijo de estrato 4 también podías en tu mismo estrato. Estratos menores la tendrían más difícil, pero eso siempre ha sido así.Hagamos cuentas y veamos:
Bajo el entendido de que un profesional mínimo pertenece al estrato 3. Hace 10 años estando recién graduado, este profesional podría tener un salario de $800.000 mensuales. Los costos de alimentación para ese entonces no sobrepasarían los $90.000 mensuales, menos $60.000 de transporte y si vive con sus padres no tendría gastos de arriendo y servicios. Esto le permitiría ahorrar $650.000 mensuales.
Un apartamento decente para 3 personas (papá, mamá e hijo la familia típica en estrato 3) costaba más o menos 40 millones de pesos. Es decir, que podría ahorrar durante 5.1 años y comprar su vivienda de contado. Si ahorraba menos, por ejemplo solo $300.000, su vivienda le hubiese costado 11 años de trabajo.
Las cuentas para estratos más altos eran igual o más favorables, como fue mi caso, el de mis hermanos, amigos y familiares que no compraron carro y compraron primero vivienda.
Los que decidieron conocer el mundo y viajar, aun viven de arriendo.
¿Y ahora qué?
Siendo el año 2013 las cuentas son las siguientes:
Supongamos que usted es un profesional recién graduado, de una universidad promedio. Su salario como mínimo tendría que estar en 1'200.000 mensuales. Wow, las cosas ya van mal. Repitamos el escenario de hace 10 años. Gastos de alimentación: $150.000, gastos de transporte: $110.000. Vivir en hotel mamá cero pollitos. Con una vida austera podrías ahorrar $940.000 al mes.
El valor del metro cuadrado en Bogotá en estrato 3 debe estar en 2'300.000. Un apartamento para 3 personas debe tener 80m2 aproximadamente. Eso quiere decir que el apartamento debe valer más o menos 216 millones de pesos.
Sumamos por acá , restamos por allá, dividimos esto entre aquello, cachete con cachete, pechito con pechito ... Y nos dá que hay que vivir como un monje la medio huevonadita de 16 años para comprar un apartamento de contado. Joder, no pierdas el tiempo, mejor comprate un carro y vive la vida loca.
Y si suponemos que la persona no es tan ahorrativa y que solo ahorra la mitad de los 940.000 al mes. "Tan solo" le tomará 32 años. Eso supera la edad productiva de una persona normal. Que carro ni que carro. Comprate un deportivo a crédito, vive joven y muere joven. No puedes, ni debes esperar 32 años para tener vivienda propia. Serás un anciano cuando la termines de pagar y la única vieja buena de más de 50 años es Amparo Grisales. ¿Y a una de 20 años, teniendo tú más de 50 años como le vas a responder?
Las cuentas para estrato 5 no son más alentadoras. Asumamos un salario de 3'000.000 al mes (un buen salario para un recién graduado). Un nivel de ahorro de 2'000.000 mes para no vivir como monje. El valor apartamento de 80m2 vale 240 millones de pesos. Es decir, tendría que ahorrar durante 10 años.De hecho las cuentas son tan tristes, que los hijos de estrato 5 y 6, acostumbrados a vivir en casas grandes y espaciosas, tienen que vivir en estratos 4 o menos. Las nuevas generaciones están teniendo menor calidad de vida que las de sus padres.
Mis cuentas son exageradamente optimistas. Conozco muchas pocas personas que puedan ahorrar dos millones mensuales y mucho menos durante tanto tiempo. Por ejemplo mi mujer tan solo puede ahorrar 2 millones durante 15 días.
La situación es tan grave que las personas de 20 a 30 años están prefiriendo comprar tablets, celulares inteligentes, autos, TV LCD y LED, Direct TV, portátiles, viajes y lujos etéreos, porque el tener una vivienda propia no les es viable. De hecho, los lujos etéreos han bajado de precio y la vivienda se ha disparado. Cuando yo tenía 20 años (hace 18 años) un computador valía 2 millones de pesos, hoy vale millón y medio.
¿Y la burbuja?
Las siguientes señales nos indican que si hay una burbuja.- Las personas no pueden comprar vivienda en el mismo estrato al que históricamente pertenecen. A no ser que obtengan puestos directivos, la familia les ayude o tengan golpes de suerte como herencias u otros.
- Los valores de los arriendos son increíblemente bajos comparados con los precios de compra. Si compras un apartamento de estrato 4 o 5 con suerte lo lograrás arrendar a un 0.4% de su valor comercial. Es decir, que recuperarías la inversión después de 20 años.
- Una rápida visita a sectores como Colina Campestre, Salitre etc nos dejará ver la gran cantidad de avisos de se vende o se arrienda.
- Los proyectos nuevos ya no se venden a la misma velocidad de antes.
¿Quien infló la burbuja?
En países desarrollados como USA y España la burbuja inmobiliaria la inflaron los bancos. El bajo valor de los créditos y los prestamos a los insolventes. Pero aquí no ocurre eso, los prestamos de vivienda son difíciles de conseguir y hay que demostrar ingresos. Los bancos ya aprendieron la lección en la época del UPAC.Entonces, ¿Si no son los bancos, quienes están inflando la burbuja?
Yo tengo una teoría: Mis tías, mis tías abuelas, sus tías y sus abuelas y los altos ejecutivos.
Mis tías y mis abuelas ahora son inversionistas
Mis tías, mis abuelas , sus tías y sus abuelas. Todo ese cucherio tienen algo en común: Pensiones y casas. Esas dos generaciones son las únicas que tienen exceso de liquidez. Están todas pensionadas, reciben salarios de profesionales, no pueden gastar mucho porque no tienen energía para gastarse la plata, ya no tienen hijos que mantener y la mayoría han terminado de pagar sus casas. Lo otro que tienen son casas, valiosas y gigantes casas. Casas que ya no necesitan, casas que se quedan solas al irse los hijos, casas costosas de mantener, casas que los constructores pagan a precios exorbitantes.¿Qué hace una viejita con sus ingresos asegurados por la pensión y una cuenta bancaria con 700, 800 o 1000 millones de pesos en la cuenta de banco de la casa que ha vendido?
Yo me compraría un PORSHE o un Mercedez Benz convertible... pero mis tías no. Los autos descubiertos les hacen daño para el reuma. ¿Un viaje por el mundo? Menos, salir a caminar una ciudad sería una tortura, con las rodillas jodidas, la cadera partida y la artritis. Darle la plata a los hijos y los sobrinos... si. Esa si. Pero a mi no me ha llegado un peso.
Por lo tanto, solo les queda una opción para invertir el dinero y tener algo que dejar al momento de morirse. Y eso indiscutíblemente solo se logra con la finca raíz. A las tías poco o nada les importa que la rentabilidad no supere el 4.8% anual. Es lo mismo que da un CDT, más la valorización. Además, da una agradable sensación de seguridad y es algo bonito para heredar.
Los altos ejecutivos y los yuppies.
Yuppie que se respete (y me meto en ese combo) ha leído Padre Rico y Padre Pobre. Y el ejemplo de los primeros capítulos del libro es de finca raíz.El juego de los yuppies es sencillo: Compran sobre planos y venden pocas semanas antes de firmar escritura. Es un negocio que deja un 20% a 30% en dos años. ¿El riesgo? que el constructor se quiebre o tengan problemas con licencias y cosas de ese estilo, pero eso poco ocurre.
Todos estos yuppies están proliferando debido a la globalización y la inversión extranjera. Que generan buenos puestos a cualquier profesional que domine el inglés y esté bien preparado.
En este mismo grupo podemos meter a profesionales exitosos de 45 años o más, bien remunerados, que ya han pagado su vivienda y buscan invertir sus jugosos sueldos.
Toda burbuja se estalla.
La burbuja está a punto de estallar: en uno o dos años.He aquí las razones:
- Los arriendos cada vez están más baratos (comparados con la compra) y la rentabilidad de los arriendos están acercándose a la de un CDT, mecanismo por excelencia de ahorro de las tías.
- Los yuppies tienen cada vez más dificultades para vender sus posiciones en apartamentos sobre planos. Al yuppie el arriendo del 0.3% a 0.4% mensual no le sirve. El yuppie no es tonto y hace cuentas.
- Cada vez quedan menos casas viables para derrumbar y construir. Bifamiliares, casas pequeñas y pequeños conjuntos de casas, le dificultan el trabajo de compra a constructores. Siempre hay un viejito que se niega a vender. Eso implica que hay menos viejitos platudos.
- Y por sobretodo: A los nuevos profesionales la compra de vivienda en su mismo estrato se le ha vuelto imposible. Se están viendo obligados a bajar de estrato o vivir a las afueras de la ciudad.
El estallido vendrá por el lado de los profesionales que compraron sus viviendas a crédito y no podrán con las cuotas. Aquellos, que para pedir prestado habrán inflado sus certificados de ingresos, para poder vivir en el estrato al que pertenecen. Cuando sus hijos llegen a la universidad y no puedan soportar dos créditos.
Recomendaciones
Mis recomendaciones esta vez vienen por rango de edad.
- de 1 a 16 años. Vive la vida, juega con tus amigos en el parque, socializa y deja ese puto PS3 que te está quemando el cerebro. Si eres Emo, tienes la razón, el mundo que te toco va a ser una mierda y es mejor que te cortes las venas de una vez.
- 16 años a 18 años. Es momento de escojer una carrera profesional y a tus padres les va a costar sangra pagarla. No te equivoques y estudia profesiones rentables o la vas a pasar muy mal. No conozco un solo diseñador gráfico, enfermera, médico general, fonoaudiologo ... que siendo empleado pueda sobrevivir. Ingenieros químicos, de petróleos, sistemas, electrónicos tienen la vida más fácil. Aprende un arte que la sociedad requiera.
- 18 a 23 años. Si estás en la universidad, deja de vagar y ponte a estudiar. Averigua de tu carrera que ramas son las más rentables y toma electivas sobre esas ramas. Creeme que eso te será muy rentable a futuro.
- 24 a 30 años. Debes estar recien graduado. Que cagad... , estás en el peor de los mundos y la tienes de para arriba.
- Vive con tus padres hasta cuando puedas.
- Ahorra todo lo que puedas y ponlo en sitios rentable. Acciones, Fondos, cosas así.
- Si te casas que sea con un o una profesional y vivan en el estrato más bajo que puedan sentirse comodos. Eso ayuda muchísimo.
- No compres un carro, un TV LED, ni demás lujos pendejos.
- Compra un apartamento apenas puedas, ojalá de contado. No importa que el estrato sea más bajo que el tuyo. Lo puedes arrendar mientras compras uno en el que puedas vivir. También puedes aprovechar los subsidios del gobierno que son mejores al disminuir el estrato.
- Espera pacientemente a que reviente la burbuja.
- Al reventar la burbuja los inmuebles de estratos más bajos tendrán una caida menor al haber más demanda sus precios bajarán menos o se mantendrán y podrías hacerte fácilmente a una vivienda de mayor estrato en las cuales las caídas serán más fuertes.
- de 30 a 40 años: Eres de mi generación. Si no tienes vivienda propia es porque compraste un carro, te fuiste de viaje por el mundo (para poner tus foticos en facebook), hiciste un postgrado inútil o sencillamente no te has podido emplear bien. Si no tienes vivienda sigue los consejos de 24 a 30 años. Si no tienes empleo independizate, estás en la mejor época de tu vida. Si ya tienes vivienda, termina de pagarla y olvidate de este tema de la burbuja, no hagas estupideses. Si ya la pagaste, mete tu dinero en acciones. Tus hijos no demoran en entrar a la universidad. Si no estás ahorrando nada al mes, baja tus gastos. Estas en tus años más productivos, depués de los 40 ya no vales nada en el mercado laboral (salvo los altos ejecutivos).
- 40 a 60 años. No tengo idea, no he llegado allá. Hace 8 años no soy empleado. Si no eres un alto ejecutivo debes estar en un dilema el berraco. Los jóvenes son más rápidos, trabajan más, son más rentables y son generaciones que van a mil por hora. Debes cuidar tu empleo, conseguir empleo después de los 45 años es imposible. Si ya estás desempleado tienes que crear empresa, pero ya.
- 60 años o más. ¡Que berraquera es estar pensionado! Te envidio. Si no estás pensionado y no tienes una casa gigante para vender, sencillamente, jugaste muy mal tus cartas. Ni se te ocurra darle dinero a tus hijos, lo van a despilfarrar, si no pudieron hacer dinero con su trabajo, menos van a hacer dinero con tu dinero. Claro que si eres mi tía debes pensar que yo no soy como los demás sobrinos y tengo excelentes ideas de inversión.
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